融创接手天津10年大盘 百亿并购背后孙宏斌的融资通道
2017-05-24 15:24:23 李栋 中国房地产报 次阅读

 

沉寂十年之后,黯然荒败的烂尾项目星耀五洲迎来了命运转机,拯救它的是已经发起多起收购的融创中国控股有限公司(HK.01918,以下简称“融创”)。

5月12日,融创发布公告,宣布102.54亿元收购昆明星耀旗下天津星耀80%的股权。

一位上市地产公司营销部门负责人表示,包括国企在内,房地产企业已经普遍感受到拿地的困难,有实力的企业正在通过各种手段获取土地,其中,融创对星耀五洲的收购就是典型案例。

孙宏斌已经成为房企中最有知名度的买家,一次次出乎市场预料的收购让人惊诧其资金实力到底雄厚几何。从2016年44亿元收购莱蒙国际旗下七个项目进入深圳,到今年150亿元战略入股乐视,以及刚刚收购的天津星耀80%的股权,几起重要投资的总额度已经超过400亿元。但这一年,融创虽然实现合同销售金额1506亿元,净利润只有24.78亿元。

投资举动不断,融创显然有自己的底气,截至2016年底,融创的现金及现金等价物期末余额超过了520亿元,手持现金达698亿元。中国房地产报记者查看融创年报发现,融创在过去一年的借贷总额达到了1128.44亿元。在拿地难度不断加大的行业背景下,融创的投资逻辑变得明晰:筹集足以穿越周期的资金,并购足够多的土地。这都在表明,孙宏斌对未来的行业格局拥有更大的野心。

起死回生

2007年,来自云南的开发商星耀集团斥资62.9亿元拿下天嘉湖地块,试图将这片包含4000亩土地和7000亩水面的土地,建成一个缩小版的“五大洲”,分别以欧亚、北美、南美、非洲等各自的建筑特色、地域文化、景观名胜及风土人情来定位和设计。

这是典型的蛇吞象案例,当年的星耀总资产仅120亿,年产值20余亿,星耀五洲的前期开发资金和土地出让金则超过100亿,总投资则超过了260亿,并且土地出让合同对出让金缴纳日期和施工进度都做了明确规定,30天内缴清出让金,3个月内开工建设,5年内所有项目必须全部竣工。

2008年,在中止了与中信信托30亿元的信托产品后,星耀又与中信信托成立数额高达68.9亿元的“中信盛景星耀地产基金集合信托计划”。同时,星耀在多个平台进行一系列宣传。

这场小开发商的资本冒险故事没有成功,2008年完成了18.8亿元的销售额,但当年的借款本金和利息加起来有46亿元。此后,星耀五洲项目成为天津著名的烂尾楼项目,业主维权事件屡见不鲜。

融创的出手让这个几乎被人遗忘的烂尾楼项目再次进入公众视野,该项目总占地面积约263万平方米,总建筑面积约412万平方米,其中已售计容面积约为65万平方米,未售计容面积约为235万平方米。以102.54亿元的总价计算,楼面单价约为4363元。3月底,津南区北闸口镇的一块土地出让,其最终成交的楼面价则高达13902元。

看起来,融创又为自己增添了一块低成本土地。

银行、信托成融资主力

面对一个又一个巨资并购案例,所有人都在问融创的钱从哪里来。2016年,融创中国全年实现合同销售金额1506亿元,同比增长121%,营业收入353.4亿元,同比增长54%,净利润24.78亿元,同比减少24.85%。

显然,靠自有资金不足以支撑起融创的一系列并购。借钱,并且是提前借到用于收购的资金,是融创得以不断扩展版图的关键。

年报显示,截至2016年底,在非即期借贷中,融创中国有抵押的银行借款311.78亿元,其他借贷357.32亿元,优先票据27.58亿元,资产支持证券31.71亿元,也就是说,有抵押的借贷额达到了728.41亿元。

在无抵押借贷中,银行借款7600万元,其他借贷36.11亿元,公司债券99.21亿元,非公开发行公司境内公司债券148.16亿元。加上即期部分,汇总来看,融创中国在2016年的借贷总额达到了1128.44亿元。这一年,融创的利息开支41.61亿元,财务成本净额为27.98亿元。

除了在公司债收紧之前,融创已经通过公开和非公开两种方式发行了约247亿元公司债,在融创的融资渠道中,银行依然充当了主力。2016年融创与平安银行在多个领域展开合作,其中城市更新产业基金合作的成立就是以深入土地开发最前端,实现一二级联动为目的。其实,早在2015年3月,平安银行地产金融事业部首单地产并购基金项目落地,出账金额达30亿元人民币,就是用于融创集团行业整合并购。融创于2015年年初获得平安银行100亿元产业基金合作框架批复,本次出账项目为该批复项下的契约型基金。

7月,融创与中国银行四川省分行签订《战略合作协议》,根据协议,双方将在个人贷款、项目融资、资本市场等方面展开全面合作。

另外,“其他借贷”是除了银行借款以外融创最重要的融资渠道,中国房地产报记者了解到,信托是融创“其他借贷”的主要方式。

一位陈姓信托公司经理并不愿过多透露有关融创的信息,只是表示“融创的项目很多,太多了。”

公开资料显示,融创近期发行的一款信托产品为5月9日发行的“融创深圳债权投资集合资金信托计划第十一次”,发行规模为2亿元,资金用于受让融创深圳对于其100%控股的孙公司莱海天/莱洋天的借款债权,以及用于惠州莱蒙水榭湾项目的后期开发建设。5月18日发行了融创深圳债权投资集合资金信托计划第十三次,发行规模7000万元。

2月份成立的安泉109号融创申城资产1号集合资金信托计划发行规模10亿元,期限24个月,资金向上海融创发放信托贷款,用于其子公司实施的香溢花城三期住宅项目的后续开发建设及置换部分股东前期投入等。1月16日成立的荣享22号(融创团泊湖)集合资金信托计划发行规模同样为10亿元,资金投向为“其他”。另一款信托产品“融创盈润股权投资基金Ⅰ期集合信托计划”发行规模为12亿元,成立规模9.04亿元,期限24个月,投资项目优选融创中国王府壹号项目(天津)。

明确说明信托资金用于并购的产品是2015年5月27日募集完毕的“中建投·并购7号(融创陆家嘴滨江)集合资金信托计划”,实际募集规模为5亿元,由上海融创房地产开发有限公司以其对上海融绿睿江置业有限公司享有的金额为5亿元的债权认购。

从期限上看,融创的信托产品大多超过2年,与庞大的银行借款一起,为融创的并购提供了充足弹药。并且,去年融资渠道收紧,不断加码的调控政策加剧了下半年市场形势的不明朗性,提前募集到足以穿越周期的资金,以极大的魄力大举并购,这是孙宏斌的过人之处。

“市场的资本运作都是在不断讲故事,击鼓传花,谁的故事讲的好,谁就能借到钱。房地产行业的公司都在集资扩容,谁能借到钱,谁能拿到地,谁就是老大。”上述信托公司经理直白地说到。

孙宏斌的资本故事无疑是成功的,就像他犀利的语言风格一样,他在投资上的决策与执行同样快速高效。目前,融创开拓了广州、深圳、珠海、沈阳、大连、石家庄、太原、青岛、厦门、南昌、昆明、南宁等一二线核心城市,逐渐形成了北京、华北、上海、西南、东南、广深、华中和海南八大区域、40余座一线、环一线和核心城市的全国化布局。截至2017年3月25日,公司总土地储备量为7912万平方米。其中,2016年至今,融创新增土地储备5394万平方米,其中2/3为收并购拿地。

有了钱,孙宏斌拿到了更多的土地,有了土地,融创就在房地产行业未来的重新洗牌中为自己预定了门票。

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